ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ

Η οικονομική κρίση και η πανδημία έχουν φέρει τεράστια αναστάτωση και ανασφάλεια στις μισθώσεις ακινήτων. Στο γραφείο μας διαθέτουμε την εμπειρία για την εξασφάλιση και την προστασία της ακίνητης περιουσίας του εκμισθωτή αλλά και την κατοχύρωση των δικαιωμάτων του μισθωτή, σε κάθε είδος μίσθωσης.

Έξωση - Απόδοση μισθίου και οφειλομένων μισθωμάτων

Στην περίπτωση καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από τον μισθωτή, η έξωση του μπορεί να επιτευχθεί είτε με δικαστική απόφαση, κατόπιν σχετικής αγωγής, είτε με διαταγή απόδοσης του μίσθιου. Η διαδικασία για την απόκτηση διαταγής απόδοσης του μισθίου είναι ταχύτερη και για αυτό προτιμότερη, δεν είναι όμως, η κατάλληλη για κάθε περίπτωση γιατί απαιτεί να συντρέχουν οι ακόλουθες τυπικές προϋποθέσεις, α) ύπαρξη έγκυρης μίσθωσης, β) ύπαρξη εγγράφου που να αποδεικνύει τη σύναψη της μίσθωσης, γ) καθυστέρηση, ολόκληρου ή μέρους έστω και ενός ενοικίου, η οποία οφείλεται σε δυστροπία του μισθωτή, ε) προηγούμενη επίδοση εξωδίκου προς το μισθωτή με το οποίο καλείται να πληρώσει τα μισθώματα που οφείλει μέσα σε διάστημα 15 ημερών. Εφόσον αυτές δεν συντρέχουν τυπικά και ουσιαστικά, ο μισθωτής μπορεί αμυνόμενος με αίτηση αναστολής και ανακοπή να ματαιώσει ή να καθυστερήσει την έξωση, έτσι αν επιλεχθεί αβίαστα η ταχύτερη αυτή διαδικασία μπορεί τελικώς να καταλήξει χρονοβόρα. Για το λόγο αυτό κάθε τέτοια υπόθεση μελετάται διεξοδικά ώστε να λυθεί με τον ταχύτερο τρόπο και το λιγότερο κόστος για τον εκμισθωτή.

Αγωγή μείωσης μισθώματος

Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας καθώς και το γεγονός της πανδημίας, συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, με αποτέλεσμα το συμφωνηθέν ενοίκιο να μην ανταποκρίνεται πλέον στην πραγματική μισθωτική αξία του ακινήτου. Ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές.

Κακή χρήση του μίσθιου - αποζημίωση λόγω φθορών

Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί την συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους. Μεταχείριση του μισθίου χωρίς επιμέλεια συνιστά κάθε βλάβη αυτού, καθώς και κάθε αυθαίρετη, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση του μισθωτή, εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου, που έχουν γίνει και προοριστεί από τον εκμισθωτή για την εξυπηρέτηση του οικονομικού του σκοπού. Αντισυμβατική κακή χρήση του μισθίου υπάρχει όταν ο μισθωτής δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο κατά τη συμφωνημένη χρήση, δηλαδή τη χρήση εκείνη που ανταποκρίνεται στους όρους της σύμβασης, στο είδος και στον προορισμό του μισθίου, στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη.
Επιπλέον, ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για κάθε ζημία που υφίσταται για τις φθορές ή μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο, με εξαίρεση αυτές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Ως συμφωνημένη χρήση νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στις ειδικότερες συμφωνίες και στους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων, το είδος και τον προορισμό του μίσθιου πράγματος και, συμπληρωματικά, στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.